Affitto in nero: rischi per inquilino e proprietario, come regolarizzare
L’affitto in nero è una pratica diffusa ma illecita, in quanto consente a proprietario e inquilino di evitare la registrazione del contratto e il pagamento delle relative imposte. Si tratta di un’evasione fiscale che, oltre a comportare gravi rischi legali ed economici per entrambe le parti, può essere regolarizzata. Vediamo come fare e quali conseguenze comporta.
Cos’è l’affitto in nero?
L’affitto in nero si verifica quando un contratto di locazione non viene registrato regolarmente presso l’Agenzia delle Entrate. Questo accordo informale avvantaggia entrambe le parti:
- Il proprietario evita di dichiarare il reddito da locazione e di pagare le imposte.
- L’inquilino spesso beneficia di un canone più basso rispetto ai prezzi di mercato.
Esistono due tipologie di affitti in nero:
- Parziale: il contratto è registrato per un importo inferiore a quello effettivamente pagato.
- Totale: il contratto non viene registrato affatto.
Secondo la legge, un contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula. In caso contrario, il contratto è considerato nullo, con conseguenze per entrambe le parti.
Rischi per il proprietario che affitta in nero
Un contratto di locazione non registrato espone il proprietario a diversi rischi, tra cui:
- Sanzioni fiscali:
- Dal 60% al 120% dell’imposta evasa, se il reddito da locazione non è dichiarato.
- Dal 90% al 180%, se il contratto registrato riporta un importo inferiore a quello effettivo.
- Impossibilità di sfrattare l’inquilino per morosità.
- Perdita del diritto ai canoni arretrati, che non possono essere richiesti legalmente.
- Nessuna tutela in caso di danni all’immobile.
Rischi per l’inquilino
Anche l’inquilino che accetta un affitto in nero può incorrere in conseguenze spiacevoli:
- Obbligo di versare le imposte non pagate, essendo corresponsabile del mancato pagamento dell’imposta di registro.
- Nessuna tutela legale: senza un contratto registrato, non può far valere i propri diritti in caso di controversie con il proprietario.
- Possibilità di ricevere una cartella esattoriale per il mancato pagamento delle imposte.
- Rischio di pignoramento dei beni, in caso di sanzioni e imposte dovute.
Come regolarizzare un affitto in nero
È possibile regolarizzare un affitto in nero attraverso la registrazione tardiva del contratto, sfruttando il cosiddetto ravvedimento operoso. Le sanzioni variano in base al ritardo nella registrazione:
- Entro 30 giorni: sanzione del 6% dell’imposta dovuta.
- Entro 90 giorni: sanzione del 12%.
- Entro 1 anno: sanzione del 15%.
- Oltre 1 anno: sanzione del 17,14%.
- Dopo 2 anni: sanzione del 20%.
Per regolarizzare la situazione, il proprietario e l’inquilino devono procedere con la registrazione del contratto e il pagamento delle sanzioni previste.
Come denunciare un affitto in nero
L’inquilino può segnalare un affitto in nero presentando una denuncia:
- Alla Guardia di Finanza.
- All’Agenzia delle Entrate.
Per farlo, è necessario fornire prove documentali, come:
- Ricevute di bonifici bancari.
- Copie di assegni.
- Bollette intestate all’inquilino.
Dopo la denuncia, l’inquilino può regolarizzare la propria posizione versando l’imposta di registro e chiedendo al proprietario di stipulare un contratto regolare, come il 3+2 o il 4+4.
Conclusione
L’affitto in nero comporta gravi rischi legali e fiscali sia per il proprietario che per l’inquilino. La soluzione migliore è sempre la registrazione del contratto, evitando sanzioni e garantendo diritti e tutele per entrambe le parti. Se ti trovi in una situazione irregolare, la registrazione tardiva e la denuncia possono essere strumenti utili per mettersi in regola.
